1. Desarrollo como Destino

Se ha posicionado como el principal destino del Caribe, superando a Jamaica, Puerto Rico y República Dominicana, recibiendo a turistas de Estados Unidos, Canadá, Centro y Sudamérica; en los últimos años su promoción Internacional ha abarcado diferentes países de Europa como España, Italia, Alemania, Polonia y actualmente se esta llevando intensas campañas en Oriente para atraer el mercado Japonés.

Como se mencionó anteriormente cuenta con 24,600 habitaciones y su proyección de crecimiento es de 30,000 a 35,000 en los próximos 5 a 8 años con los proyectos de Puerto Cancún, Malecón Cancún, Punta Sam e Isla Blanca (Tabla Nº 1).

El incremento en la afluencia turística durante la historia de Cancún ha sido vertiginoso y desde el inicio de su vida turística a partir de 1975, ha recibido más de 28 millones de visitantes (Tabla Nº 2)

No es sino a partir de 1983 en que el turismo extranjero supera en afluencia al nacional y que va del 58 % en ese año hasta llegar al 80 % en la actualidad.

3. Pronóstico de Afluencia

La Afluencia turística en 1998 fue de 2,981,117 visitantes y 1999 ha reflejado un incremento de 5.9 % al mes de julio (Tabla Nº 3), esperando cerrar el año en un total de 3,130,000 visitantes.

Es importante mencionar que la estadística presentada es únicamente a Cancún como destino, sin considerar los visitantes que van a la Riviera Maya, que al día de hoy se considera ya como un destino separado por la magnitud de su afluencia, aunque su promoción y publicidad se lleva a cabo de manera integral con Cancún.

Los visitantes a la Riviera Maya en 1998 fueron de 600,000, para julio de 1999 se ha reportado un incremento del 21 % con 427,000, pudiendo cerrar el año con 714,000; y que sumados al número de Cancún nos da un total para 1999 de 3,844,000 aproximadamente.

Si aplicamos estos incrementos en la Riviera de un 20% en los siguientes 2 años tendremos para el 2001 una afluencia de 1’028,160, que sumados a Cancún da un total de 4,478,985 visitantes.

4. Derrama Económica

Cancún se ha llegado a consolidar como el número uno del País, aportando el 28 % de la generación de divisas turísticas a nivel nacional, con un monto de aproximadamente 2,430 millones de dólares al año y el Estado de Quintana Roo, el 38 % aportando 3328 millones, de los 8,750 que capta todo el País.

5. Ocupación Hotelera y Gasto Promedio por Visitante

La ocupación hotelera promedio anual de Cancún es del 80.80 % y el promedio del Estado es de 72.20%.

Lo importante en este rubro es que la afluencia se sigue incrementando aunque la ocupación se mantenga o decrezca, ya que la infraestructura de habitaciones constantemente se incrementa.

El gasto promedio por visitante en Cancún es de US $ 775.00 y en la Riviera Maya es de US $ 630,00

6. Impuesto al Hospedaje (IAH) y Fideicomiso de Promoción

A partir de 1997 se decretó un impuesto del 2 % al hospedaje y en 1999 se estima captar cerca de 10 millones al año.

El destino de estos recursos se canaliza básicamente a la promoción Internacional no únicamente de Cancún sino de Cozumel, Isla Mujeres, Riviera Maya, Costa Maya y Chetumal a través de un nuevo concepto integrador y de cobertura general dentro del gran "Paraguas". "Caribe Mexicano".

Estos recursos son aportados al Fideicomiso de promoción y son manejados tanto por representantes del Gobierno, de la oficina de Visitantes y Convenciones (OVC) así como de representantes de iniciativa privada, específicamente del ramo turístico.

Se incrementará y optimizarán los recursos a través del derecho migratorio, siendo este un impuesto manejado por el consejo nacional para la promoción turística y que parte del mismo se destinara a mejorar la infraestructura migratoria al país para agilizar la entrada del turista.

7. Desarrollo Regional Riviera Maya

Ya se ha mencionado Riviera Maya, y que es el nombre genérico y promocional con el que se ha nombrado la Franja Costera hacia el sur de Cancún, a partir del aeropuerto y que se desarrolla en una extensión de 120 kms. hasta las ruinas Arqueológicas de Tulúm.

Su crecimiento a partir de 1992 ha sido explosivo y cuenta a día de hoy con 11,769 cuartos y se espera para el año 2001 un incremento a 22,000 cuartos y al 2005 un total de 25,000 habitaciones; para el 2010 de 30,000 a 35,000 cuartos, que sumados a la oferta instalada de Cancún se tendrá un total de 50,000 a 60,000 (Plan Regional Caribe Mexicano zona norte).

Se menciona este fenómeno ya que actualmente se comienza a dar una sinergia muy importante entre estos 2 destinos y los turistas que se hospedan en la Riviera Maya, con un promedio de estadía en esa zona de 14 días y destinan al menos un día para visitar Cancún; mientras el promedio de estancia en Cancún es de 5.6 días.

MERCADO LOCAL

Estudio de Mercado Primavera, Verano, Otoño e Invierno y Extrapolación.

Se realizó un estudio de mercado de carácter cuantitativo, enfocado a evaluar los niveles de aceptación y/o rechazo entre los turistas de Cancún, hacia la "Torre de Cancún" como atracción turística.

Con la finalidad de obtener una información verdaderamente representativa del mercado de turistas en Cancún, se hizo la recomendación de realizar cuatro estudios a lo largo de un año, tomando muestras de diferentes estaciones: primavera, verano, otoño e invierno y así evitar el sesgo estadístico que puede presentarse al entrevistar a un solo tipo de turistas, con una marcada estacionalidad.

A la fecha se han realizado los estudios de verano y otoño del presente año, y para contar con la información completa se ha planteado extrapolar la información obtenida a los datos de afluencias del invierno 1998/1999 así como primavera de 1999, los cuales se detallan más adelante.

El objetivo del estudio realizado fue evaluar la intención de compra entre los turistas de la ciudad de Cancún sobre una Torre ubicada en Punta Cancún y su disponibilidad de pago en cada una de sus atracciones.

• Mirador
• Restaurante Gourmet
• Restaurante Giratorio
• Club Nocturno
• Sugerencias Adicionales para incluir en la parte superior de la Torre
• Conclusiones.
• Grupos de opinión.

La población considerada fue de 248,426 turistas, que corresponde al cociente de turistas que llegan anualmente (2’981,117) entre 12 meses del año, y se aplicó la fórmula estadística en la que se determinaron 180 encuestas en cada estudio, mediante la técnica de muestreo sistemático.

Los cuestionarios aplicados se distribuyeron manejando 50 % hombres y 50 % mujeres, así como el 36 % en edad entre 20 y 30 años, el 38 % entre 31 y 40 años, el 20 % entre 41 y 50 años y el 6 % restante de 51 años en adelante; por otro lado, el encuestado nacional fue del 10 % y el 90 % sobre extranjeros, prevaleciendo el 70% de estos de origen norteamericano, 10 % Inglés, 5 % Canadiense, 5 % Argentino y el restante entre Japoneses, Caribeños, Europeos y Sudamericanos. (Se cuenta con todos los estudios a detalle).

Conclusiones.

Como conclusiones se obtienen las siguientes:

• Resultado muy favorable en el interés de subir a conocerla: 90.90 %
• Factor precio de ascensión claro y contundente: de 6.00 a 10.00 dólares máximo: 69.22%
• La mayoría dispuesta a comprar un souvenir de la Torre y pagar su precio: 65.19 %.
• El 91.06% esta dispuesto a conocer el Restaurant Giratorio.
• El desayuno en el Restaurant Giratorio en un 29.16 % y se elevaría al no exceder el precio de 10.00 dólares.
• La comida en el Restaurant Giratorio con un 33.66 % y se eleva al no exceder el precio de 15.00 dólares.
• La cena tuvo gran aceptación en el Restaurant Giratorio con 94.76 % así como el precio entre 23.00 y 25.00 dólares.
• La discoteca en un 50.18 %, aceptando pagar cover un 45.47 % y elevándose al no cobrar cover y si el consumo entre 15.00 y 25.00 dólares en un 62.44%
• El interés en el Restaurant Gourmet fue muy alto: 75.78%, así como el pago de 30.00 a 40.00 dólares: 62.61 %.

Grupos de opinión:

En complemento al estudio de mercado en el aspecto cualitativo, se han realizado sesiones de grupo de opinión con las agencias Tour Operadoras más importantes de Cancún, para detectar su apreciación del producto "Torre Cancún" y el interés en su comercialización, ya que conforman una fuerza de ventas de 2000 representantes (Rep’s), en todos los puntos de venta de Cancún, principalmente los hoteles

El resumen de los resultados es el siguiente:

• No lo consideran como un Tour, sino como una actividad alternativa, para ofrecerla además de los Tours.
• No lo consideran como competencia a los Tours de alto impacto como Chichén Itzá, Tulúm, Xel-há o Xcaret, ni a los otros dentro de Cancún como Jungle Tours o Plaza de Toros.
• La consideran como un atractivo que puede incluirse en un "City Tour" de día o nocturno.
• Se considera un producto novedoso y único en Cancún.
• No lo consideran como un Tour, sino como una actividad adicional.
• Coincidieron que la mayoría de turistas que visitan Cancún, subirían a la Torre sin necesidad de grandes esfuerzos de venta, incluso sin la ayuda de las agencias de viajes y/o Rep’s ya que se vería desde muchos puntos de la zona hotelera.
• Del turista de Riviera Maya se podría captar un buen porcentaje ya que en la actualidad se está promoviendo un "City Tour" o "Shopping Tour" a la ciudad de Cancún, en la que se incluiría la Torre.
• El precio de 10.00 dólares aceptable y que no tendría competencia con el precio de los demás Tours, ya que son mucho más caros (entre 50 y 85 dólares).
• La visita a la Torre implica de 1 a 2 horas, contra medio día o día completo que toma otro Tour, por lo que la decisión de visitar la Torre se considera individual y espontánea, mientras que las otras excursiones son inducidas y planeadas.
• El no involucrar a las agencias podría representar la total ausencia de apoyo de los 2000 representantes de venta, causando el descrédito del proyecto por parte de los mismos.
• El pago del 20 % de comisión sobre el precio de ascensión fue aceptado por el gran volumen de ventas esperado.
• Ante la tendencia mundial hacia el turismo alternativo, se plantea el "Tematizar" la Torre, recomendándose un enfoque natural- observatorio o natural - ecoeducacional; así como otros grupos jóvenes de 18 a 22 años de edad que quisieran atracciones como las de la Stratosphere Tower en Las Vegas.

Análisis Comercial del Área de Localización del Proyecto.

La Torre está ubicada en el área comercial más importante y de mayor concentración de la zona hotelera, por lo cual se realizó un análisis de la oferta comercial y hotelera que se encuentra instalada en la periferia del proyecto.

La Torre será parte del complejo de Centro de Convenciones y el Centro Comercial Interplaza.

A continuación se presentan los planos y las tablas que muestran los centros comerciales y la infraestructura hotelera de punta Cancún:

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TABLA No. 25 INFRAESTRUCTURA COMERCIAL EN PUNTA CANCUN CENTRO COMERCIAL NUMERO DE LOCALES M2 DE LOCALES APROXIMADOS MAYA FAIR 153 10,500 PLAZA LAGUNAS 52 4200 TERRAMAR 49 4000 EL ZOCALO 65 6500 INTERPLAZA 60 7800 FORUM 64 8500 PARTY CENTER 60 7200 CORAL NEGRO 66 4000 LA FIESTA 3 1800 PLAZA CARACOL I 80 9600 PLAZA CARACOL II 120 14000 COSTA BLANCA 42 3400 ANGUS-YUPPIE'S 5 1800 EL PARIAN