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RESUMEN FINANCIERO Objetivo: El estudio anexo tiene por finalidad analizar las posibilidades y capacidades de financiamiento de la empresa, para poder llevar a cabo el proyecto de inversión denominado TORRE CANCUN, de tal manera que se puedan optimizar los recursos obtenidos en cuanto a su costo y condiciones de contratación. Lo anterior, con base en el análisis financiero del proyecto resultó positivo, desde el punto de vista de la tasa interna de retorno del propio proyecto. Alcance: El presente estudio se centró en el análisis de las diferentes fuentes de financiamiento disponibles para la empresa. En cuanto a recursos de terceros, se analizaron varias alternativas, siendo de ella la viable para el proyecto las siguientes: a).- Crédito en dólares americanos a una tasa estimada del 11%, con garantía del inmueble a 10 años con dos de gracia en capital. Asimismo, se analizó como fuente de financiamiento, la aportación al capital social de la empresa por los socios actuales y la participación de un nuevo Grupo de Inversionistas.. De lo anterior, se determinó la capacidad de endeudamiento del proyecto, con base en las políticas financieras de estructura de capital. Conclusiones: Como resultado del estudio realizado, se obtuvieron las siguientes conclusiones: 1.- En cuanto a las premisas de operación vale la pena resaltar los siguientes aspectos: a).- Se estima que el 33% de la afluencia turística se suben a la Torre, siendo que el estudio de mercado elaborado por "Inerxia Marketing & Advertising Consultants" pronosticó que el 90% de la afluencia que llega a este destino se subiría a esta atracción. El punto en donde contamos con poca información para la determinación de ingresos, es con respecto al rubro de las telecomunicaciones, sin embargo, en comentarios recibidos nos manifiestan que nos encontramos bajos en las proyecciones. b).- Los ingresos se incrementan anualmente en un 3% aproximadamente, por la combinación de afluencia y precios. c).- Los costos se incrementan anualmente en un 1% aproximadamente considerando la inflación de Estados Unidos de América más unos puntos adicionales. d).- Se toma deducción de inmueble bajo el método de línea recta y tomando los costos financieros deducibles al 33%. e).- Se propone que el 75% del cambio de efectivo que resulte anualmente, se disponga como pago de dividendos a los accionistas. 2.- Se determinó como límite de endeudamiento máximo del proyecto en un 50%. Sin embargo el proyecto puede ser financiado en su totalidad como fuente proveniente de pasivo, pero no sería conveniente por lo siguiente: a).- Se limita la capacidad de endeudamiento futura b).- Se eleva el costo financiero c).- Se carecería de márgenes de seguridad en cuanto a nuevos financiamientos de emergencia, en caso necesario. 3.- De los pasivos analizados, el que mejor costo representa es el Crédito en dólares, el cuál se recomienda como única fuente de pasivo, dado el importe a contratar, su bajo costo y dado que los ingresos del proyecto se obtienen en dólares. Existe el interés y la confirmación de Bancomext para el otorgamiento de los recursos, como Banco de primer piso, que se requieran para la terminación y puesta en marcha del proyecto, en tanto se cubra el 50% del proyecto. 4.- Para poder mantener la estructura de capital total de la empresa, se requiere de la contratación de pasivos y aportaciones de accionistas. 5.- Existen 2 créditos actualmente sobre el proyecto que se están reestructurando con Bital y con Bancomer, los cuales se han estimado liquidar por USD $ 4,600,000.00 y por USD $ 400,000.00, respectivamente. Estos créditos serán pagados por los socios originales en el plazo de 10 anos, disponiendo de los dividendos de los accionistas. 6.- Los recursos en dólares que se requieren para la terminación del proyecto y sus fuentes son las siguientes: a).-
Pasivo $ 27,000,000.00 Total: $ 44,850,000.00 La aplicación de los mismos es la siguiente: a).-
Gastos preoperativos $ 2,030,000.00 Total: $ 44,850,000.00 Por lo que la futura conformación de la estructura de capital quedaría como sigue: a).- Pasivo $ 27,000,000.00 50.00% b).- Capital 27,000,000.00 50.00% Total: $ 54,000,000.00 100.00% La anterior estructura cumple con las políticas financieras al respecto, de mantener un límite máximo del 50% en pasivo. 7.- La combinación de las fuentes de financiamientos analizadas arrojan los siguientes indicadores financieros: a).-
La tasa interna del proyecto es del 22.34% 8.- De acuerdo a los indicadores financieros se determina lo siguiente para los primeros 10 años: a).-
El capital de trabajo para el primer ano es de $4,600,000.00, llegando
a una cifra de $100,579,000.00 en el año 10 Por todo lo expuesto en este informe, podemos concluir que la combinación de las fuentes de financiamiento tienen un costo inferior al rendimiento del proyecto, razón por la que la viabilidad del mismo es positiva. Descargue las "ProyeccionesFinancieras" (.zip) |